买房小白不得不看的9条购房冷知识
购房新人刚加入买房大军，积累必要的楼市常识十分重要，对于买房小白的你来说，是不是总感觉一头雾水呢？今天小编给你整理了9条不得不看的购房小技巧，快来Get。
1、锁定购房目标
买房要根据自己工作、生活、社交等区域，来确定自己所购房子的位置；根据自己的经济承受能力（但要注意同一类户型面积有大小，还有层次朝向的关系）要有购房的预算总价；选择合适的付款方式；究竟是买现房还是期房；对房型有何特别的要求，譬如厅要多大应心中有数。
2、掌握“T+1”原则
从区域经济角度、住宅经济方面综合考察。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念：即：“距离市政设施和商业网点1公里为所在区域住宅地块。”遵从这个原则选择适合自己的购房区域，当然，目前北京的房价刚需户型不断的向外走，城区内以改善型住宅为主。
3、容积率比得房率更有意义
现在购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相差无几，得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质，所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低于小区比较好。
4、不选择炒作过度的楼盘
前几年由于炒作，购房者排队所购的房，到今天往往是问题最多的楼盘。
5、购买十万平方米左右的楼盘
小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。
6、楼盘与大型绿地作伴
由于商品房沿大型绿地开发，景观较好，这样可以在确保一定容积率基础上，也不会让购房者感到绿化太少，既降低商品房开发成本，购房者又能有效地控制总价。
7、买同一区域连续成功开发的楼盘
房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险，尤其是品牌房企的房源更有保障，例如万科、保利、金地等。
8、购买1999年2月以后造的楼盘
1999年2月以后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内（过去标准40cm），设计也要请监理等技术措施。
9、层高不宜超过3米房
过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。
（以上回答发布于2017-06-01，当前相关购房政策请以实际为准）
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房产冷知识 购房前的这些知识需要了解!
一、买房前须知
1.民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。
2.在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。
3.挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。
4.低层为一层至三层;多层为四层至六层;小高层为七层至九层;高层为十层及以上。
5.别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。
6.大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。
7.别以为实测面积是对的，最好自己带上卷尺测量。
8.购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
二、关于住宅的长宽高
1.住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离
2.住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
3.住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
4.住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
三、住房公积金冷知识
1.提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。
2.购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。
3.职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。
4.住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
5.职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。
6.凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。
四、关于过户
1.继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。
2.赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830。
3.二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。
五、关于贷款
1.目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。
2.区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。
3.配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。
4.向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。
5.正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。
（华龙网综合）
买房前需要知道的购房“冷知识”！
在买房之前我们首先要了解一些购房知识，一般涉及到的主要有户型、面积、楼间距、朝向和配套设施等。但是除了这些，还有一些比较购房的知识也是很重要的，下面小编会具体的介绍的一下这些知识。
一、梯户比
梯户比，简单的说就是单元楼的电梯数和每一层住户数的比例。例如我们所说的两梯四户，即这一单元有2个电梯，这一单元每一层有4户人家。
梯户比涉及到公摊面积、得房率以及运营成本。梯户比高，则公摊高，得房率低，房屋性价比也就大大降低，而且还会涉及到设备的运营成本以及后期维修费用。
二、户型比和户室比
1、户型比
户型比是指各种不同的户型在总户数中所占的百分比，户型比＝某个户型的套数／户型的总套数。比如，77平的两居室户型占总套数的20％，85平的两居室户型占总套数的25％。
2、户室比
户室比和户型比的概念其实很接近。户室比又称户型比，是住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如在一栋住宅楼中，一室户占35％，二室户占46％，三室或四室户占19％等。
户型的配比基本上决定了项目的目标人群、项目的销售价格和市场风险。因为开发商在拿地时，会对区域的配套、环境、交通以及潜在的购买人群进行调查。同时分析周边竞品楼盘的户型产品，再综合考虑利润、产品是否易于销售等各方面的因素，以确定户型的面积大小、几室几厅、各个户型的数量等，这就是我们所说的户型比和户室比。
三、小地漏有大作用
一般家庭需要地漏的地方是：卫生间两个、厨房一个、阳台一个。很多情况下，卫生间只有1个地漏，而厨房，没有地漏。
1、卫生间有两个地漏的好处是，淋浴区可以设置一个地漏，马桶处可以设置一个地漏，方便卫生间做干湿分离。
2、厨房有地漏的好处就是如果水管破裂或忘记关水龙头，水可由地漏处排除，避免了家具、地板等被泡的情况。
四、架空层
架空层是指设计时将一楼敞开架空，只有柱子，没有四周围护。
目前的架空层主要有两种：
一种是半地下室的，不算公摊；
另外一种是地上的，地上的又可以分为以下情况：
1、一种是小于2．2米，因为目前的规划中本身不计算建筑面积，所以无所谓公摊面积。
2、大于2．2米，3米以下的，之前的规划中一般不计入层次和容积率，不算公摊面积。
3、3米以上的架空层，四周通透，没有围护，不计算建筑面积。但对其中有围护的楼梯、电梯井、住宅门厅等，要算建筑面积。
据了解，要算公摊面积的架空层必须要满足两个必要条件：
一是这部分面积是经过规划批准的，需要计算容积率和建筑面积的；
二是这部分面积是为上户住宅所服务的一个区域。
五、同层排水
同层排水是排水横支管布置在排水层或室外，器具排水管是不穿越楼层的排水方式。同层排水是通过本层内的管道合理布局，彻底摆脱了相邻楼层间的束缚。
同层排水的排水管道在本层内敷设，采用了一个共用的水封管配件代替诸多的P弯、S弯，整体结构合理，所以不易发生堵塞，而且容易清理、疏通。
其优点是：
卫生器具的布置不受限制、排水噪音小、渗漏水机率小、不需要旧式P弯或S弯。
以上就是购房时常常被忽略的一些购房冷知识，虽然听起来并不重要，但是这些小细节也会影响我们入住后生活的舒适度。
（以上回答发布于2017-09-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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25个买房冷知识 不知道这么千万别先买房？
如果你打算买房，不仅要看清楚当前的楼市局势，也要读懂下面这25个买房冷知识。
1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑权属年限是50年。产权到期，房子还归你，只是要交土地税。
2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”，要么是定金，要么是保证金。订金可退，定金不可退，签约要看清！
3、挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。
4、低层为1层—3层，多层为4层—6层，小高层为7层—9层，高层为10层及以上。
5、9层—11层是扬灰层？一般高层楼不存在。空气中污染物会随气流沉淀和流动，没有污染源时，楼层越高，空气越干净。
6、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
7、别以为实测面积是对的，最好自己带上卷尺测量。
8、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，很多保险公司都可以为你打折。
9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
12、住宅的层高，为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。层高=室内净高+楼板厚度。
13、提取公积金缴付房租的前提条件是房租超过家庭工资收入规定的比例。
14、使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为22%（以最新政策为准）。
15、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。
16、居住证持有人或将享与户籍人口同等多项权利，其中就包括享有公积金服务。
17、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。
（以上回答发布于2017-02-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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二手房七条冷知识 教你正确买到心水房
在买卖二手房的路上，不少人都会遇见各种各样的问题，有的问题看似简单却很少有人清楚，比如很多人知道满五唯一的房子便宜，但却不知道它为何便宜，今天我们就跟大家分享一下二手房买卖中的冷知识。
1、 为什么满五唯一省钱？
所谓“满五”指的就是房产证的时间已满五年，所谓“唯一”指的就是交易房屋为出售方唯一房产。“满五唯一”的房产如果交易，可以免征增值税和个人所得税。
2、“满五”、“满二”指的是指交房时间、签合同时间还是房产证的办理时间？
一般来说，“满五”、“满二”是以拿到房产证的时间为准，即房产证满2年。
3、 评估价和成交价是同一个价格吗？
评估价是银行根据房屋的各方面因素评估产生的价格，评估价越高，可贷额度也越高，成交价是购买方从出售方手里买到房时实际支出的价款，因此这二者并不是同一个价格，评估价一般比成交价要低。
4、中介费和契税等税费是按照成交价还是评估价来征收的？
中介费是依据成交价来征收的，而契税、个税、增值税是依据评估价来征收的，当然也有城市是根据指导价来征收的。
“指导价”是由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
6、什么是合同房？
合同房就是仅有购房合同，但两证不齐全的房子，在实际生活中，有些房子虽然已经入住，但并未拿到房产证，或者因为各种原因无法办理房产证，购买合同房存在很多风险。
7、 为什么说土地证要和房产证一起过户？
房产证和土地证是业主拥有房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着业主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益，如果购房之后不及时过户土地证将面临很大风险。
（以上回答发布于2017-01-17，当前相关购房政策请以实际为准）
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户型比什么鬼？99%的人都不造的买房冷知识
买房时挑房子，有很多大家可能还不曾了解的冷知识，但是这些知识又对大家购房特别重要，比如户型比和户室比，究竟是个什么鬼？还有哪些重要的冷知识，是你还不知道的呢？
什么是户型比?
户型比是指各种不同的户型在总户数中所占的百分比，户型比=某个户型的套数/所有户型的总套数。
什么是户室比?
户室比和户型比的概念其实很接近。户室比又称户型比，是住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如在一栋住宅楼中，一室户占35%，二室户占46%，三室或四室户占19%等。
那户型比有什么用？为什么买房要看户型比？
户型的配比基本上决定了项目的目标人群、项目的销售价格、项目的销售抗跌性和市场风险。因为开发商在拿地时，会对区域的配套、环境、交通以及潜在的购买人群进行调查，同时分析周边竞品楼盘的户型产品，再综合考虑利润、产品是否易于销售等各方面的因素，以确定户型的面积大小、几室几厅、各个户型的数量等，即我们所说的户型比和户室比。
举个例子：
如果80平的户型占所有户型总套数的25%，90平的户型则占所有户型总套数的32%。这里的25%和32%，就是指的户型比。80平、90平的户型占比达户型总套数的57%，说明这个小区的户型以80平、90平的户型为主，主要客户群体是刚需族。
再如果三房的户型占户型总套数的70%，这个70%就是指户室比。一般90-100平的户型为两房，还不能做到三房。而小区的三房户型面积主要为110-130平，说明该小区的户型面积比较大，适合改善型客户群体。
也就是说，户型比主要决定你的邻居都是什么样的人，这一点其实还是挺重要的，毕竟孟母当年为了“择邻处还有“三迁”之说，现在买房自然也不能忽视邻居所起的作用。
买房还有哪些重要的冷知识是你不知道的，一起来看看吧。
冷知识一：选房要看开间和进深
习惯上，我们把一个楼(或房间)的主要采光面称为开间(或面宽)，与其垂直的称为进深。
开间和进深决定一个房子的采光和通风情况。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
冷知识二：封闭阳台不是赠送的
购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
冷知识三：“意向金”什么的不规范
在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”，要么是定金，要么是保证金。
冷知识四：层高包括室内净高和楼板厚度
住宅的层高，为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。
冷知识五：组合贷只在公积金不足时使用
住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
（以上回答发布于2017-03-17，当前相关购房政策请以实际为准）
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