2020年房地产估价师考试《理论与方法》备考要点
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》备考要点
路线价法概述：
(一)路线价法的含义
城镇街道两侧的商业用地，如图ll-4(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及土地是一面临街还是前后两面临街，或者为街角地，价值会有所不同，而且差异可能很大。
(二)路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
(三)路线价法适用的估价对象和条件
路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。
(四)路线价法估价的操作步骤
运用路线价法估价一般分为6个步骤：①划分路线价区段;②设定标准临街深度;③选取标准临街宗地;④调查评估路线价;⑤制作价格修正率表;⑥计算临街土地的价值。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》备考要点
划分路线价区段：
路线价区段位于街道两侧，是带状的。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。在划分路线价区段时，应将"通达性相当、位置相邻、地价相近"的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将迹稿两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不繁华的街道，因地价水平差异不大，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。
设定标准临街深度：针对本知识点提问?标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为l8m，则标准临街深度应设定为l8m;如果临街深度普遍为25m，则标准临街深度应设定为25m。
以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算。如果不以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数土地价值的计算都要用l临街深度价格修正率进行调整。这不仅会增加计算的工作量，还扮州巧会使所求得的路线价失去代表性。
【篇三】2020年房地产估价师考试《理论与方法》备考要点
选取标准临街宗地：
标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的要求是：①一面临街;②土地形状为矩形;③临街深度为标准临街深度;④临街宽度为标准临街宽度(简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数);⑤临街宽度与临街深度的比厅键例(简称"宽深比")适当;⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数或平均数);⑧其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。
【篇四】2020年房地产估价师考试《理论与方法》备考要点
调查评估路线价：
路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中土地剩余技术)、市场法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价;可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，将一个城镇中路线价的路线价区段以1000点表示，其他路线价区段的点数依此确定。用货币表示的路线价直观性强，较易理解，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算，可以避免因币值变动而引起的麻烦。下面以土地单价、货币表示路线价的情形，进一步说明路线价法。
房地产知识重点估价理论与方法（2）
房地产估价原则
一、 合法原则
包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。1、合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种；房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权利证》三种；房地统一管理时有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权利证》三种。2、合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。如按规定的容积率、用途等为前提估价；
3、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式有买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等；
4、其他方面，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。
二、 使用原则
以合法原则为前提。使用原则必须符合法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值化。
使用具体包括：用途、规模、集约度。有三个经济学原理有助于把握使用：
1、收益递增递减原理。
① 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（边际收益递减原理），以仅有一种投入量可变为假设前提；
② 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益（规模报酬规律）以相同的比例来增加所有的投入量为假设前提。
2、均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为使用。如旧城改造中的拆迁费用，要做减价修正；宏汪巧建筑物档次过高或过低，与土地的组合不均衡，也要作减价修正。
3、适合原理是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为使用。体现相邻关系。
如某宗房地产，城市规划既可用作商业用途，也可用作居住用途。如果商业用途能够取得收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住或商业与居住混陵老合用途为前提；如果估价对象已做了某种使用，则应做以下判断，并在估价报告中予以说明：
①保持现状前提。条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
②装修改造前提。条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。
③转换用途前提。条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
④重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时。
⑤上述情形的某种组合。
三、 替代原则
作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。
四、 估价时点原则
1、 估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。
2、 估价时点为现在：
估价对象为历史状况下的情蔽键形，多出现于房地产损害赔偿案件中；
估价对象为现时状况下的情形，是最常见、量的，包括在建工程；
估价对象为未来状况下的情形，如预售或预购价格。
3、 估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中。特别是预估房地产在未来建成后的价值。
五、 公平原则
估价人员应本着下列假设进行评估：①各方当事人均是理性的、精明的。②估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即“换位思考”。③估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。④估价人员还必须有良好的职业道德。
市场比较法
一、 操作步骤
1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。
二、 搜集交易实例
搜集交易实例，包括以下内容：1、交易双方的基本情况和交易目的；2、交易实例房地产的状况（区位、权益、实物）；
3、成交日期；4、成交价格；5、付款方式；6、交易情况。
三、 选取可比实例
选取的可比实例应符合4个方面的要求：1、估价对象的类似房地产；2、交易类型与估价目的的吻合；3、成交日期与估价时点接近；4、成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
具体为：1、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区；2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同；3、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同（大类结构）；4、可比实例的规模与估价对象的规模相当；5、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（如出让或划拨等）；6、可比实例的交易类型应与估价目的吻合；7、可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般不超过一年）；8、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。
2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析汇总
【 #房地产评估师# 导语】2020年房地产估价师考试备考正在进行中，为了方便考生及时有效的备考，那么， 的更新。
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析汇总
房地产不可移动的特性：
不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性。
由于不可移动，每宗房地产与主要场所(如市中心)的距离、对外交通、环境景观、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。这是因为环境景观状况、对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常随着城市建设与发展等而发生变化。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度、政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。因此，我们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场一个地区性市场(城市房地产一般可视为一个城市是一个市场)，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析汇总
土地利用所受的限制：
土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。
对土地利用的限制可归纳为3个方面：(1)土地权利的设置以及行使的限制;(2)房地产相邻关系的限制;(3)土地使用管制。
1.从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。
2.从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。
在现实中，主要存在2类相邻关系：(1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当厅明氏照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。
3.从土地使用管制来看，对于房地产估价槐棚来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、容积率和建筑密度等的规定。其中，容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积÷土地总面积。容积率有包括±0.00以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.00以下地下建筑面积的容积率。故在估价时一定要了解清楚所说的容积率的确切内涵。
建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地扮散总面积的比例，即：建筑密度=建筑基底总面积÷土地总面积。建筑密度有时还采用建筑物的水平投影面积占土地总面积的比例来表示。城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。如果各层建筑面积均相同，则有：容积率=建筑密度X建筑层数。因为：总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数。
房产评估的内容有哪些 评估的方法有哪些
相信大家对房产评估并不陌生，不管是申请贷款，购买贷款保险，或者是发生贷款纠纷时，都会涉及到房产评估，那么房产评估到底要评估哪些内容呢？有哪些评估方法呢？一起来看看吧。
一、房产评估的内容有哪些？
1、建筑物的折旧程度
即建筑物因时间经过而造成的损耗，建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗，而建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2、土地生熟程度
即基础设施的通达程度和土地的平整程度。
3、基准地价
即在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价燃塌相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、底价
即政府、企业或私人卖出（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起价。
5、标定地价
即时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
6、房屋重置价格
即假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
7、补地价
即在更改政府原出使得土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转使得、出租、抵押划拨土地使用权，或出使得的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
8、资本化率
即用以将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，实质上是一种资本投资的收益率（获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率）。
二、房产评估的方法有哪些？
1、重置成本法
对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的建设利润得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
3、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法，房地产价皮猛圆值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
4、路线价法
土知汪地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
以上就是小编为大家整理的房产评估的相关知识，希望可以帮到你们。
（以上回答发布于2015-12-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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2010房地产估价师《理论与方法》考点总结：明确估价对象
（二）明确估价对象
估价对象应是由委托人指定，但又不是完全由其决定的，因为如上所述，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。具体地说，估价对象既不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同意后确棚盯定的。因此，在明确估价对象时，估价师首先应清楚明白，依据有关法律、法规和政策，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。例如，除上述不得抵押的房地产不应作为抵押估价目的的估价对象外，法律、行政法规规定不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业估价目的的估价对象。
在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围（如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产）、权益上的范围吵和蚂（如是否包括特许经营权、债权升埋债务）、空间上的范围（如坐落、四至、高度、深度）。
明确估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。
明确估价对象的实物状况，是要弄清委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑物、机器设备等。对于房地产开发用地，还应明确其基础设施完备程度和场地平整程度。对于在建工程，还应明确是当前工程进度下的状况，还是未来开发完成后的状况。
明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特殊情况下，根据估价目的的要求，应当以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋拆迁估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，征收人都应当付出足额的补偿，至于房屋租赁、抵押、查封等是属于相关当事人与被征收房屋所有权人的债权债务等关系问题，应当由当事人之间或者有关管理部门去解决。再如法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分房地产可能正是由于抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得（如受贿）等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估被强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分将取得的是完整权利。如果不是通过法院强制处分取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的应当是现实权益下的价值。
明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。值得注意的是，估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，估价对象是整个住宅小区与是其中的一幢住宅楼、一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的，后者的区位状况还应包括楼层和朝向。
在明确估价对象时，估价师还应要求委托人如实提供其所能提供的反映该估价对象状况的资料，例如位置、四至、面积、用途（包括规划用途、设计用途、实际用途等）、权属（拥有的是所有权还是使用权；如果是使用权，使用期限多长，已使用了多少年，还剩余多少年）、建成日期等。对于要求委托人提供的资料，在事前针对不同的估价目的和估价对象，列出清单。
2010房地产估价师《理论与方法》考点总结：折现率
四、折现率
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
五、测算中的其他有关问题
（一）注意假设开发法的三种估价前提
在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着判姿待开发房地产是仍然由其拥有者或开发商开发建设，还是要被早铅其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，或者要被人民法院等强迫转让给他人开发建设。在这三种不同的情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产的价值是不同的。例如，估价对象为某房地产开发商开发建设的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清陆冲好该在建工程是仍然由该开发商续建完成，还是将由其他的开发商续建完成？特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖或变卖。假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现开发商续建完成的情况下，其后续建设期为1年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖或变卖，则还应加上由现开发商转为其他开发商的“换手”的正常期限，例如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。假如“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不仅会有上述的一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此，在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
由上可见，假设开发法的估价前提有以下3种；①估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；②估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，又要大于被迫转让前提下评估出的价值。但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。抵押估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入或节省的费用。例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588平方米的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果，例如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，这块土地的成交价格比较高是较自然的（当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525万元人民币，比拍卖底价高了很多）。